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In Svizzera l’acquisto di una casa propria sempre più difficile per i comuni mortali

Il sogno delle proprie quattro mura è sempre più irto di ostacoli per la maggior parte dei cittadini svizzeri o che vivono nel nostro paese, e trasformarlo in realtà non è spesso fattibile. Eppure i tassi ipotecari bassissimi, come non lo sono mai stati in passato, dovrebbero ora consentire anche al ceto medio d’indebitarsi per acquistare un’abitazione propria.

La Svizzera non è certamente da primato nelle statistiche europee riguardanti le abitazioni di proprietà; infatti, nonostante i sensibili miglioramenti degli ultimi decenni, la quota degli alloggi in cui dimorano i proprietari supera di poco il 40 per cento. Le statistiche confermano anche le sensibili differenze che contraddistinguono i Cantoni: in quelli più ricchi – Basilea, Zugo, Zurigo, Ginevra, Vaud, Lucerna, Neuchâtel, ecc. – la quota di case di proprietà è inferiore alla media dell’intera Confederazione, mentre nei Cantoni periferici essa è nettamente superiore. È l’effetto indotto dalle grandi città – un fenomeno che accomuna la Svizzera ad altre nazioni – nelle quali il costo degli immobili è di gran lunga superiore a quello delle aree periferiche e rende quasi impossibile alle famiglie con reddito medio accedere a un credito per l’aquisto di una casa propria.

Abitare in affitto è sicuramente più costoso che in una casa propria; i tassi ipotecari  molto bassi – finanche quelli di un’ipoteca fissa decennale sono all’1% – dimostrano la netta differenza di costo tra affitto e abitazione propria. Considerando per semplicità un immobile del valore di 1 milione di franchi – non poco anche nella realtà svizzera – acquistato con un debito ipotecario dell’80% (il massimo possibile), avremmo circa 8mila Franchi l’anno di interessi ipotecari, ai quali occorre aggiungere vari costi accessori (manutenzione, tassazione generata dal valore d’affitto, ecc.) di circa 12mila franchi l’anno per un totale annuo di 20mila Franchi, ovvero di circa 1’670 Franchi mensili. Con un importo simile, come è noto, al massimo si può affittare un appartamento di circa 100 mq nelle regioni agricole di alcuni Cantoni, nemmeno nelle vicinanze delle grandi città, il che spiega l’aumento del pendolarismo e l’aumento costante del numero di abitanti che si registra nei paesi e nelle città di alcuni Cantoni.

Converrebbe dunque comperare anziché affittare. Ciò nonostante, l’acquisto di appartamenti e case monofamiliari ha subito una flessione a partire dal 2013, imputabile principalmente al forte aumento del costo degli immobili e ai criteri cautelativi per l’accesso al credito ipotecario adottati dalle banche.

La valutazione di “sopportabilità” dell’ipoteca da parte degli istituti di credito poggia su due aspetti che spesso diventano ostacoli insormontabili: il capitale proprio – minimo il 20% del valore d’acquisto (di cui al massimo la metà dall’avere di vecchiaia della Cassa Pensione) – e soprattutto il reddito del nucleo familiare, in base al quale le banche determinano il valore massimo dell’immobile acquistabile. Con un reddito annuo del nucleo familiare di 144mila Franchi (12mila franchi al mese, un reddito che secondo l’Ufficio federale di statistiche raggiunge il 50% delle coppie familiari occupate) si può acquistare – secondo la valutazione delle banche – un appartamento o una casa familiare del valore di circa 800mila Franchi. Ma dipende dove, giacchè in una città come Zurigo o Basilea o Ginevra il costo medio di un appartamento o casa monofamiliare aumenta vertiginosamente fino a raddoppiare, e quindi il reddito del nucleo familiare non soddisfa più i criteri stabiliti dalle banche. A meno che il capitale proprio non sia nettamente superiore al 20%.

Anche il ricorso al capitale di Cassa Pensione presenta molti aspetti di criticità. La Svizzera, è risaputo, non è un paese per pensionati che non siano in grado di far fronte ai costi piuttosto elevati della vita, soprattutto quelli per la sanità. Indebolire scriteriatamente la futura rendita LPP per potere acquistare una casa propria può avere conseguenze gravose e imprevedibili.

La particolare situazione del mercato finanziario interno complica ulteriormente il quadro complessivo: i tassi d’interesse negativi che le banche pagano alla Banca Nazionale svizzera per i loro depositi presso l’istituto di emissione vengono scaricati sui depositi dei clienti a partire da una certa soglia. Ed in queste ultime settimane numerose banche hanno proceduto ad abbassare ulteriormente la soglia di esenzione a partire dalla quale il depositante viene “tassato” con l’interesse negativo dell’1%.

Certamente questo aspetto contribuisce a stimolare gli investimenti nel settore edile – nonostante il numero di abitazioni vuote sia in leggero aumento – secondo la filosofia “meglio una rendita del 2% che pagare interessi negative”. Nella Svizzera tedesca centrale non è infrequente che vengano offerti appartamenti nuovi ad “affitto zero” nei primi sei mesi d’affitto. Se e in che misura questa modalità pregiudicherà i prioprietari di edifici “vecchi” non è per ora quantificabile.

La Svizzera è uno dei pochi paesi europei in cui le istituzioni di governo non hanno messo in campo politiche per la casa, come dimostra la già citata bassa percentuale di proprietari di case adibite ad uso proprio. Ma l’economia funziona, la disoccupazione è bassa e il mercato degli affitti prospera nonostante qualche difficoltà.

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Franco Narducci

Nato a S. Maria del Molise (IS) nel 1947. Fino al 1981 ha lavorato nel settore dell’ingegneria edile. Ha diretto l’ENAIP del Cantone Argovia e dal 1985 al 1996 l’ENAIP nazionale Svizzera. Nel 1996 è d ... Vedi profilo completo

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