L'acquisto di immobili conviene? | Corriere dell'Italianità

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Lavoro e previdenza

L’acquisto di immobili conviene?

Nel mezzo di ogni bufera economica si aprono opportunità di investimento e di crescita. Il divario tra i ricchissimi e il resto del mondo è destinato naturalmente ad ampliarsi, ma ci sono fasce delle popolazione mondiale che, già afflitte dalle difficoltà quotidiane, hanno trovato nella valanga COVID-19 una regressione, una perdita di possibilità dalla quale sarà difficile rialzarsi.

Volendoci concentrare sulla pasciuta Europa, esiste ancora una categoria di famiglie fortunate, poiché impiegate in lavori solidi e con alle spalle un patrimonio che invoglia a fare qualcosa di più, a spingersi un poco più in là. Non stiamo parlando dei grandi speculatori, ma di chi ha la tentazione di investire in qualcosa di facile. La finanza, attraente e spietata nel far guadagnare o perdere, è affare difficile; le monete virtuali sono comprensibili davvero a pochi e a noi italiani piace l’idea di investire nel mattone.

Tenendo per buona questa generalizzazione e volendola applicare ad un residente in Svizzera, dove è innegabile che vi sia ancora una solidità economica capace di rassicurare i suoi residenti, ci si chiede se convenga ancora investire in immobili in Italia.

Se comprare non è affare complicato, è la gestione fiscale dell’operazione italiana a preoccupare chi si affaccia in questo campo. Quante imposte sarò chiamato a pagare al momento dell’acquisto? Che tributi locali dovrò mettere in conto? E se volessi concedere in locazione l’immobile, quanto dovrò pagare in termini di tasse? Lo abbiamo chiesto a Simone Buffoli, dottore commercialista bresciano, che da tempo consiglia i residenti all’estero su questo tema.

Con quali tasse ed imposte dovrà fare i conti una persona residente in Svizzera e intenzionata ad acquistare un immobile in Italia? 

In Italia esistono le cosiddette imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale, che applica direttamente il Notaio all’atto di trasferimento), le imposte locali o di mantenimento (IMU e TARI) e quelle sul reddito da applicare al successivo possesso o locazione (IRPEF o cedolare secca). In sede di acquisto è bene informarsi anche riguardo l’applicazione dell’IVA, alternativa al registro, che tendenzialmente si applica alle cessioni poste in essere dalle imprese costruttrici.

L’IVA italiana è un argomento che preoccupa molto i residenti in Svizzera, poiché abituati ad aliquote di molto inferiori. Ci sono differenze nel caso si voglia acquistare quella che normalmente si definisce una prima casa o una tipologia diversa di abitazione? 

L‘acquisto di una prima casa è notevolmente agevolato in Italia dal punto di vista IVA poiché si applica l’aliquota del 4% anziché quella del 10% o del 22% per gli immobili di lusso. Nel caso in cui l’acquirente sia un cittadino emigrato all’estero, avrà comunque diritto a tale agevolazione purché sia autocertificata la sua iscrizione all’A.I.R.E. mediante apposita dichiarazione resa nell’atto di acquisto. Ovviamente per il non residente dovrà trattarsi della prima casa acquistata sul territorio italiano.

E nel caso in cui si volesse concedere in locazione l’immobile? In sostanza, a cosa è necessario pensare prima di fare un investimento in Italia con l’intenzione di ricavarne un reddito? 

È importante preliminarmente procedere con la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate, dove sarà richiesta l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo. All’interno del contratto è opportuno specificare il regime di tassazione di cui si intende avvalersi, che può essere ordinario o quello definito cedolare secca, che non prevede l’imposta di registro. Il regime ordinario, in generale, comporta una maggiore tassazione, ma è consigliabile qualora vi siano molte spese da detrarre. La cedolare secca, invece, è in un certo senso più conveniente, ma non permette di detrarre oneri.

Parliamo di ristrutturazioni o interventi finalizzati al risparmio energetico: il non residente in Italia può avvalersi di agevolazioni fiscali in tal senso? 

L’Italia sta cercando di rispondere a questo periodo di grande crisi attraverso un’attività normativa molto significativa: mi riferisco al mondo delle agevolazioni edilizie. Per fare un esempio, è stata introdotta una norma che consente, in via temporanea, addirittura la detrazione del 110% di alcune tipologie di spese sugli immobili. Rimangono comunque a regime anche le “classiche” detrazioni del 50% e del 65% per gli interventi di ristrutturazione e risparmio energetico. Anche al soggetto non residente spettano le detrazioni di cui sopra. Tuttavia non si tratta di un rimborso da parte dello Stato, come si potrebbe ritenere, ma di una detrazione dall’IRPEF, cioè l’imposta sul reddito. Se non vi è imposta da pagare (perché l’immobile è a disposizione e non produce reddito) oppure se si è optato per la cedolare secca sugli affitti, le detrazioni non spettano.

Quali sono gli appuntamenti con il fisco a cui un residente in Svizzera con casa in Italia non può mancare?  

Il soggetto non residente deve dichiarare in Italia tutti i redditi prodotti in Italia. Nel caso di proprietà di uno o più immobili, essi si considerano produttivi di reddito in base alla cosiddetta rendita, desumibile dagli atti catastali ma non sempre di facile reperimento. Se gli immobili sono stati concessi in locazione, i canoni concorrono alla determinazione del reddito imponibile secondo le modalità di cui abbiamo già detto.

La materia sembra complicata. Quali consigli di ordine pratico si sente di dare a chi è intenzionato ad un acquisto immobiliare in Italia?

Non entro nel merito della convenienza dell’investimento, perché la questione necessiterebbe di più ampio spazio e dipende dagli obiettivi del singolo operatore. Tendenzialmente i prezzi delle case negli ultimi anni non hanno registrato, al netto dell’inflazione, forti incrementi, salvo ovviamente alcune aree nelle grandi città. Vista la complessità della materia, sottolineo l’importanza di farsi assistere da professionisti seri e preparati, come un notaio per l’acquisto, un fiscalista per la gestione delle imposte e un geometra, architetto o ingegnere per gli aspetti edilizi. Mi permetto, infine, di rendervi partecipi di una parola che era solito usare mio nonno, costruttore edile in zona Franciacorta e Sebino, riguardo all’appetibilità di un immobile: “ubicazione”.  

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Sara Botti

Avvocato italiano. Nata sul lago di Iseo, si è laureata a Milano e ha fondato nel 2012 il suo studio legale a Brescia. Vive a Zurigo, dove si occupa di consulenza legale per gli italiani all’estero. M ... Vedi profilo completo

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