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Regalare ai vostri figli una proprietà immobiliare durante la vostra vita, non è così semplice

di Alberto Orsini, commercialista e fiduciario svizzero

Quando si trascrive una proprietà immobiliare ai figli, le conseguenze fiscali e di diritto ereditario devono essere chiarite nel dettaglio da un commercialista professionista. Moltissimi genitori danno ai loro figli parte della loro ricchezza durante la loro vita. Ad esempio, il trasferimento di una proprietà immobiliare per garantire condizioni chiare e stabili in una fase iniziale della loro vita. D’altra parte, c’è la possibilità di conflitto, qualora siano coinvolte parti con interessi diversi. In ogni caso, un tale passo dovrebbe essere pianificato abbastanza presto e con moltissima attenzione.

Alberto Orsini

Tali doni sono un problema in moltissime famiglie. È importante che gli eredi non soffrano violazioni di azioni obbligatorie. La legge sull’eredità prescrive tali quote obbligatorie per i parenti stretti. “Inoltre, le conseguenze fiscali devono essere prese in considerazione”.
Diverse varianti sono concepibili quando si trasferiscono beni immobiliari ai discendenti. Questi sono l’eredità anticipata, la donazione mista con diritto di residenza o di usufrutto, e la vendita.

– Un regalo è qualsiasi dono inter vivos, per cui qualcuno arricchisce un’altra persona dai propri beni senza un corrispettivo corrispondente. Nella maggior parte dei cantoni la tassazione dipende dal grado di parentela.

– Si ritiene che esista una donazione mista; una donazione mista si verifica quando le parti fissano deliberatamente il prezzo d’acquisto di una proprietà al di sotto del vero valore reale della proprietà. L’intenzione è di dare la differenza all’acquirente gratuitamente. Nel caso del trasferimento di una proprietà ai discendenti, questo può significare che i discendenti assumono anche l’ipoteca che grava sulla proprietà e/o concedono al cedente una residenza gratuita o un diritto di usufrutto.

– L’eredità anticipata è solo di diritto civile ed è regolata solo rudimentalmente. In definitiva, non è “altro che una donazione a uno o più beneficiari, ed è trattata allo stesso modo di una donazione ai fini fiscali”.

Possibilità di controversie in famiglia

Un tale trasferimento di beni di proprietà comporta un rischio molto alto di controversie tra i membri della famiglia. È essenziale riunire l’intera famiglia immediata per una consultazione con un commercialista esperto, che si può consultare in modo completamente neutrale. Che il testatore lo voglia o no, gli eredi insieme formano una comunità di eredi. Oltre ai figli di un defunto, questo include anche un partner, che può essere il massimo beneficiario, o un diritto di residenza o di usufrutto in una proprietà. Poiché le circostanze familiari e finanziarie variano, una valutazione individuale della situazione è molto importante. In ogni caso, questo passo deve essere ben pensato dai genitori.

Aiuto durante la creazione di una famiglia

Un gesto più significativo sarebbe quello di regalare una proprietà non occupata, come una seconda casa, per ridurre le tasse sul reddito e sulla proprietà.
Questo gesto viene spesso fatto quando si possiedono diverse proprietà per aiutare i propri figli a creare una famiglia. Per coloro che hanno diversi figli, questo offre l’opportunità di indirizzare il processo di eredità nella giusta direzione.
Tuttavia, sappiate che un tale dono a un figlio che nasce dopo che il trasferimento di proprietà ha avuto luogo deve essere compensato in termini finanziari.
Se uno dei figli prende la casa dei genitori e i fratelli e le sorelle ricevono una compensazione finanziaria per il momento, possono sorgere delle controversie se il prezzo della proprietà cambia significativamente più tardi.

Ecco perché raccomando in questo caso, che nell’accordo di assegnazione si dichiari, la misura in cui il figlio acquirente deve compensare un beneficiario ricevuto con l’acquisto della proprietà nella successiva divisione dell’eredità – e se possibile, fissare questo nell’accordo di adesione all’interno della famiglia.
Il dono e il valore aggiunto della proprietà potrebbero eventualmente portare a problemi nella parte obbligatoria degli altri membri della famiglia. È anche molto importante che il beneficiario sia in grado di permettersi la proprietà, specialmente se si devono fare pagamenti compensativi ai fratelli.
La domanda più importante è quale valutazione dovrebbe essere usata per passare la proprietà al figlio ricevente. È sempre consigliabile assumere un perito immobiliare per valutare la proprietà.

Differenza tra cantoni

Inoltre, bisogna chiarire le conseguenze fiscali. Se una proprietà viene venduta a una terza parte – cioè un membro non familiare – l’imposta sugli utili di proprietà sarebbe dovuta sulle plusvalenze immobiliari. Nel cantone di Zurigo e in molti altri cantoni, questo può essere rimandato se c’è una “evidente sproporzione” tra il servizio e la considerazione “ovviamente sproporzionati”. Nel cantone di Zurigo, una tale situazione esiste soprattutto se c’è una differenza di almeno il 25% tra il prezzo di acquisto concordato e il valore effettivo di mercato della proprietà. Si deve tener conto dell’importo dell’ipoteca rilevata dall’acquirente e di eventuali considerazioni come il diritto dei genitori di abitare la casa gratuitamente in tutto o in parte, o un usufrutto. “In ultima analisi, l’ufficio delle imposte decide se il 25 per cento è soddisfatto o meno”.

Spese sproporzionate delle case di cura

Molti proprietari di immobili vogliono anche trasferire la proprietà ai loro figli in una fase precoce per essere finanziariamente “preparati” per un possibile bisogno successivo di cure e di un soggiorno in una casa di cura. Stare in una tale casa è molto costoso in Svizzera, e c’è il rischio di dover vendere un immobile per poterselo permettere. L’idea di trasferire la proprietà immobiliare quanto prima possibile, e quello di tenere l’immobile nel nucleo familiare, anche se si entra in una casa di cure.
Non è così facile da aggirare, perché non è chiaro e non definito, in una tale situazione cosa potrebbe succedere. Molte persone presumono di essere in un territorio sicuro dieci anni dopo il trasferimento degli immobili, “alla fine, dipende dal comune di residenza”. Non si raccomanda di trasferire la proprietà immobiliare pensando ad un possibile ingresso futuro in una casa di cura. Il rischio di entrare in una casa di cura, viene spesso scontata, e si consiglia di tenere tale possibilità sempre in considerazione. La maggior parte degli anziani in Svizzera, vivono a casa propria, con il servizio esterno che offrono le case di cure o gli ospedali.
Le autorità controllano attentamente anche doni o eredità anticipate e successive richieste di prestazioni complementari (PC), ad esempio per pagare i costi delle case di riposo.

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