di Cesare Posillico, Patronato ACLI Lucerna
E’ abbastanza usuale, negli uffici di patronato in Svizzera, venire in contatto con persone che possiedono una casa in Italia, e che per questa casa chiedono informazioni in merito alla tassazione. Tutto ciò comporta in ogni caso che tale immobile venga prima di tutto acquistato. Il presente contributo è stato elaborato solo in relazione alla normativa italiana (non si parla pertanto di compravendite in Svizzera) e può essere utile (si spera) sia a chi acquista sia a chi vende.
Il primo passo da seguire, una volta individuato l’immobile desiderato, è quello del cosiddetto contratto preliminare, altrimenti detto anche “compromesso”, tramite il quale le parti si obbligano a concludere la compravendita. Lo scopo di tale tipologia di contratto è la gestione ottimale dei tempi. Non è infatti sempre possibile una vendita immediata, infatti chi vuole acquistare cerca sovente un finanziatore (ossia una banca che conceda un mutuo), chi vuole vendere cerca magari a sua volta un’altra abitazione. Con la firma del compromesso nasce un obbligo giuridico reciproco da espletarsi entro una certa data.
Attenzione a non confondere un preliminare di vendita (compromesso) con una proposta d’acquisto, di solito quest’ultima è solamente un modulo precompilato fornito da un agente immobiliare, tramite il quale l’acquirente dichiara di volere acquistare la casa ad un certo prezzo.
Tornando al “compromesso” è giusto far notare che è sempre più diffuso oggigiorno che tale atto venga trascritto dal notaio. Una volta il passaggio presso il notaio era solo l’ultimo, oggi le parti cercano maggiori sicurezze reciproche, in modo che il ”compromesso” sfoci nella maniera più fluida nella compravendita vera a propria e che adempia pienamente alla sua funzione di pre-contratto. Ora cosa deve contenere il “compromesso” ? A grandi linee è importante ricordare oltre al prezzo, la caparra e la data di vendita, esso deve contenere anche l’identificativo catastale, le planimetrie catastali e soprattutto la conformità tra chi vende e gli elementi catastali. E’ importante far notare che deve essere svolta una indagine preliminare per accertarsi che l’immobile in oggetto sia effettivamente posseduto dal venditore; inoltre:
è stato concesso un usufrutto su questo immobile? Chi è l’usufruttuario?
L’immobile è gravato di una servitù (ossia ad esempio se si tratta di un terreno: vi è un diritto di terzi ad attraversarlo)?
E’ stata verificata la regolarità edilizia, ossia l’immobile è agibile immediatamente oppure su di esso sono ancora in corso pratiche di condono?
L’immobile possiede una certificazione energetica? (tale documento da alcuni anni è obbligatorio).
L’immobile è stato dato in affitto? Se il contratto d’affitto è in essere quando scade? (si consiglia farsi dare copia di tale contratto di locazione).
Se si tratta di un appartamento in condominio sarebbe importante sapere se i condomini hanno da poco deciso che devono essere svolti lavori straordinari (e gravosi) di manutenzione sulle parti comuni (si consiglia di contattare l’amministratore).
Vi è una ipoteca sull’immobile? (si consiglia di eseguire una apposita ricerca e richiedere una cosiddetta “visura ipocatastale” presso il catasto telematico). Nell’acquistare una casa ipotecata è importante ricordare che vanno inserite nel contratto di compravendita diciture specifiche che obbligano il venditore a promettere di estinguere il debito al momento dell’incasso, questa promessa deve essere resa davanti al notaio e davanti al terzo creditore (la banca che concesse il mutuo).
Ulteriori verifiche che possono essere svolte (la lista non è esaustiva) dovrebbero riguardare: il regime patrimoniale delle parti (una casa acquistata in regime di comunione dei beni, può essere venduta solo se entrambi i coniugi sono d’accordo), la conformità alle norme antisismiche, vincoli urbanistici (molto importanti se si acquistano terreni, ossia accertarsi se si tratta di terreni agricoli o edificabili e, se edificabili, in quale misura), vincoli culturali e architettonici (se si tratta di immobili d’epoca o inseriti in aree di pregio paesaggistico), attenzione che non vi siano diritti di prelazione (ossia se si acquistano appartamenti “popolari” di edilizia pubblica, vi possono essere soggetti che hanno diritto a delle prelazioni), accertarsi circa il buon funzionamento degli impianti (elettricità, idraulica, riscaldamento) .
Una volta conclusa questa parte preliminare, che può essere difficoltosa o quantomeno elaborata e pertanto è bene farsi seguire da un esperto del ramo, le parti possono procedere al rogito. Va detto che i costi notarili vanno di solito all’acquirente, ma è possibile per le parti accordarsi in maniera differente.
Il rogito è un atto che viene svolto da un pubblico ufficiale, il notaio appunto, il quale procede alle opportune verifiche nell’interesse delle parti e della collettività. Il rogito deve contenere il valore di cessione del bene, la modalità di pagamento (assegno o bonifico, da escludersi i contanti), le spese notarili, se il pagamento avviene tramite un contratto di mutuo questo precede (e non segue) il rogito.
